Alquiler vacacional: obligaciones y registros que debe distinguir

Defina qué servicio presta y quién lo explota

La Ley Marco de Hospedaje No Tradicional y su reglamento contemplan servicios turísticos de alquiler de viviendas y otras construcciones análogas, por períodos no menores a 24 horas ni mayores a un año. La actividad debe identificarse por sus características reales.

No basta con que el anuncio diga “alquiler”. Describa el plazo, el tipo de inmueble, los servicios incluidos y quién contrata con el huésped. También conviene identificar al propietario, al operador y a la persona que recibe los pagos: pueden ser distintos.

Una casa ofrecida para turismo, un hotel y una vivienda arrendada para residencia permanente no deben copiar automáticamente la misma configuración de impuestos y permisos.

Distinga los registros de ICT y Hacienda

El ICT mantiene el registro de prestatarios de hospedaje no tradicional y otro para empresas comercializadoras o intermediarias. Su portal permite inscribir, modificar información y solicitar la desinscripción según el procedimiento aplicable.

Ese registro no sustituye la inscripción tributaria. Ante Hacienda debe revisar las actividades, las obligaciones asignadas y la emisión de comprobantes electrónicos de la persona que realiza la operación.

Tampoco una cuenta activa en una plataforma equivale a obtener todos los requisitos del inmueble. Consulte al municipio sobre el uso permitido y los trámites que corresponden a su modalidad; confirme con el área de Salud la clasificación y los requisitos sanitarios aplicables. Si está en condominio, revise también sus reglas de uso.

Solicite una respuesta para la actividad concreta. Evite asumir tanto que cualquier hospedaje está dispensado de permisos como que todos requieren exactamente el mismo expediente.

Revise el IVA sin trasladar la exención de vivienda

El hospedaje vacacional requiere revisar la sujeción al IVA; la tarifa general mostrada por Hacienda para esta actividad es del 13%. La exención prevista para determinados arrendamientos destinados exclusivamente a vivienda no se aplica por el solo hecho de alojar huéspedes dentro de una casa.

Ejemplo hipotético: usted fija una tarifa gravada de ₡70.000 por noche antes de IVA y se ocupan 10 noches:

Si la tarifa anunciada ya incluyera IVA, hay que extraerlo del total, no sumarlo nuevamente. Con un precio final de ₡79.100 por noche, la base sería ₡70.000 y el IVA ₡9.100.

El IVA de las ventas no es necesariamente igual al pago final de la declaración: el crédito fiscal admisible debe revisarse con sus propios requisitos.

Clasifique el impuesto sobre la renta de su operación

No concluya que todo alojamiento por plataforma paga automáticamente un 12,75% de los ingresos ni que toda operación debe aplicar utilidades sin examinarla.

La revisión debe distinguir los ingresos de capital inmobiliario de aquellos afectados a una actividad lucrativa y comprobar las condiciones para cualquier opción de régimen. Los servicios prestados, los recursos utilizados y la situación del contribuyente importan.

En el régimen ordinario de capital inmobiliario, la reducción legal del 15% del ingreso bruto y la tarifa del 15% sobre el remanente producen un impuesto equivalente al 12,75% del ingreso bruto. Bajo ese régimen no procede sumar reparaciones y comisiones como deducciones adicionales. En utilidades se revisan otras reglas de ingresos, costos y gastos.

La resolución 0025-2024 regula información que deben reportar determinados operadores de plataformas. Esa norma no debe interpretarse como una tarifa nueva ni como prueba suficiente de que todas las operaciones del anfitrión pertenecen al mismo régimen.

Concilie reservas, comisiones y depósitos

El ingreso por el servicio y el depósito neto que llega a su banco pueden ser distintos.

Continuando el ejemplo hipotético, suponga que una plataforma descuenta una comisión de ₡70.000 del total de ₡791.000 y transfiere ₡721.000, sin otros ajustes. La conciliación debe conservar ₡700.000 de servicio, ₡91.000 de IVA y ₡70.000 de comisión por separado. El depósito de ₡721.000 no se convierte automáticamente en la base imponible del hospedaje.

Conserve las facturas o documentos de la comisión y revise su propio tratamiento tributario. El ejemplo solo muestra cómo reconciliar el dinero; no determina por sí mismo un crédito de IVA ni una deducción de renta.

Lista de control de su hospedaje

• Definir propietario, operador y responsable de facturar.
• Verificar el registro del ICT y actualizar sus datos.
• Comprobar inscripción, actividad y obligaciones ante Hacienda.
• Confirmar trámites municipales, sanitarios y reglas del condominio aplicables.
• Registrar reservas, cancelaciones, devoluciones y noches efectivas.
• Separar servicio, IVA, comisiones y depósitos recibidos.
• Conciliar reportes de plataformas con banco y comprobantes.
• Preparar las declaraciones correspondientes con el régimen validado.

La administración de bienes raíces y la asesoría tributaria permiten organizar estos frentes según el alcance contratado.