Precio, valor fiscal y costo de adquisición: tres cifras distintas

Asigne a cada cifra su documento de respaldo

Antes de hacer números, prepare una ficha del inmueble con tres columnas. Esto evita calcular una ganancia restando al precio de venta el valor que aparece en un recibo municipal.

El costo histórico de compra tampoco es necesariamente el costo fiscal final. La revisión puede incorporar mejoras, gastos y tributos admisibles de adquisición, así como la actualización prevista en las reglas de ganancias de capital. No se incluyen en ese costo los intereses de financiación ajena.

Un avalúo comercial o bancario tiene una finalidad distinta. Puede ayudar a valorar una garantía o una negociación, pero no reemplaza automáticamente los registros tributarios ni demuestra cuánto pagó usted.

Vea cómo cambian los cálculos

Ejemplo hipotético: se vende un inmueble por ₡80.000.000 y el valor fiscal aplicable es de ₡50.000.000. Para el ejercicio, suponga que una revisión completa ha determinado un costo fiscal actualizado de ₡60.000.000 y gastos de transmisión admisibles a cargo del vendedor de ₡2.000.000.

Impuesto de traspaso: al ser mayor el precio, se utiliza ₡80.000.000 como base en este supuesto. El 1,5% produce ₡1.200.000. Ese monto no incluye todos los demás costos del cierre.

Ganancia de capital: el valor de transmisión neto sería ₡78.000.000. Frente al costo fiscal validado de ₡60.000.000, la ganancia sería ₡18.000.000. Bajo la tarifa general del 15%, el impuesto sería ₡2.700.000.

Si alguien utilizara los ₡50.000.000 de valor fiscal como costo sin comprobarlo, obtendría una ganancia de ₡28.000.000 y un impuesto de ₡4.200.000. La diferencia de ₡1.500.000 proviene de una confusión entre conceptos, no de una tarifa nueva.

Los supuestos del ejemplo importan: una exención, la opción aplicable a ciertos bienes anteriores a julio de 2019 o la afectación a una actividad lucrativa pueden cambiar el tratamiento.

Un valor bajo en la escritura no resuelve el impuesto

Reducir artificialmente el precio declarado no es una forma válida de presupuestar.

Para el traspaso deben revisarse el precio y el valor fiscal que corresponden. Además, las reglas de ganancias de capital contienen criterios para contrastar el valor de transmisión de inmuebles con los instrumentos de valoración del Órgano de Normalización Técnica, salvo prueba en contrario.

Si los documentos no coinciden, la respuesta es explicar y respaldar la diferencia. Pida la certificación o el estado aplicable, identifique su fecha y confirme si se refiere a toda la finca o solo al derecho vendido.

Reconstruya el costo antes de negociar el neto

Ordene los respaldos cronológicamente. Distinga el pago de la compra, los impuestos y gastos inherentes, las inversiones y mejoras, y los gastos relacionados con la venta. No mezcle recibos de consumo personal o pagos de préstamo con el costo fiscal.

Cuando una adquisición proviene de herencia, donación, adjudicación o de un derecho parcial, no improvise el costo suponiendo que fue cero o copiando el valor municipal. Esos antecedentes requieren una revisión específica.

Si faltan facturas, documente el faltante y busque duplicados, transferencias u otros antecedentes. El hecho de haber realizado un desembolso no garantiza que cualquier comprobante sea suficiente para el tratamiento propuesto.

Lista antes de usar una cifra

• ¿Identifica al mismo propietario, finca y porcentaje de derecho?
• ¿Corresponde a la fecha y finalidad del cálculo?
• ¿El precio incluye otros activos o conceptos que deben separarse?
• ¿El costo incorpora únicamente partidas procedentes y documentadas?
• ¿Se revisaron los ajustes legales sin duplicar mejoras?
• ¿La estimación separa traspaso, ganancias de capital y gastos de cierre?
• ¿El efectivo neto descuenta también deuda y desembolsos que no son gastos fiscales?

Puede ordenar estos antecedentes mediante la asesoría tributaria y utilizarlos para preparar la negociación de compra o venta del inmueble.