Compra de propiedad: cómo preparar el presupuesto
La respuesta breve
Su presupuesto de compra debe sumar el aporte propio, los gastos de cierre, los desembolsos del financiamiento y una reserva posterior. El impuesto de traspaso del 1,5% es solo una partida: su base y los demás costos deben verificarse para la operación concreta.
Separe el precio de la necesidad de efectivo
Una propiedad puede estar dentro de su capacidad de endeudamiento y aun así exigir más efectivo del que tiene disponible. Antes de presentar una oferta, prepare dos presupuestos: el dinero necesario para cerrar y el costo mensual de conservar el inmueble.
El primer presupuesto debe considerar:
- Aporte propio o prima.
- Impuestos, aranceles y timbres de la formalización.
- Honorarios profesionales y sus impuestos aplicables.
- Avalúos, comisiones y desembolsos del préstamo, cuando corresponda.
- Reparaciones iniciales, traslado y conexiones.
- Reserva que conservará después del cierre.
Pida que cualquier adelanto se identifique como parte del precio o como costo adicional. Si una reserva se aplica luego a la prima, no la sume dos veces.
Verifique el impuesto de traspaso y el desglose del cierre
En una compraventa ordinaria, el impuesto de traspaso tiene una tarifa del 1,5%. La base requiere comparar el precio y el valor fiscal aplicable, de acuerdo con las reglas de la operación.
Para un precio de ₡75.000.000 y un valor fiscal inferior, ese impuesto sería ₡1.125.000. Si el valor fiscal que debe utilizarse fuera de ₡82.000.000, el cálculo sería ₡1.230.000: ₡105.000 más.
Al impuesto se agregan aranceles y timbres que permanecen vigentes, además de los honorarios y otros gastos correspondientes. Solicite una cotización desglosada al notario, con fecha, base de cálculo y distribución de los pagos entre las partes. No convierta un porcentaje general de internet en el costo final de su compra.
La guía registral vigente consultada aclara que los testimonios emitidos desde el 4 de diciembre de 2024 ya no pagan el timbre fiscal eliminado. Esto no significa que hayan desaparecido los demás timbres o los aranceles de inscripción.
Arme un presupuesto completo con sus propias cotizaciones
Ejemplo hipotético de planificación, no cotización de servicios: una persona compra por ₡75.000.000 y el banco le prestará ₡60.000.000. Suponga que el valor fiscal no supera el precio y que la persona reserva para su presupuesto la totalidad del traspaso.
| Partida | Importe supuesto |
|---|---|
| Aporte propio al precio | ₡15.000.000 |
| Impuesto de traspaso: 1,5% | ₡1.125.000 |
| Otros gastos de cierre y financiamiento, según cotizaciones hipotéticas | ₡1.400.000 |
| Reparaciones y traslado | ₡800.000 |
| Reserva posterior a la compra | ₡1.200.000 |
| Efectivo necesario | ₡19.525.000 |
Los ₡1.400.000 son un supuesto agregado del ejercicio, no un arancel oficial ni un precio de Ramón Romero CPA. Usted debe sustituirlo por cotizaciones que separen cada concepto.
Si el préstamo aprobado finalmente baja a ₡58.000.000 y las demás partidas no cambian, el efectivo necesario subiría a ₡21.525.000. Una preaprobación, un avalúo y el desembolso definitivo no son el mismo hito.
Compruebe el costo después de recibir las llaves
Además de la cuota del crédito, proyecte seguros, mantenimiento, servicios, cuotas de condominio y obligaciones municipales. Revise el impuesto sobre bienes inmuebles y, cuando proceda, otros impuestos asociados a la vivienda o a la estructura de propiedad.
Si evalúa la no afectación por bien único, confirme antes la titularidad y las condiciones. Para 2026 el límite legal es ₡20.799.000 del valor registrado en la municipalidad para quienes cumplen el beneficio; no significa que toda vivienda comprada por primera vez quede libre de impuestos.
En préstamos con tasa variable o en moneda distinta de sus ingresos, prepare un escenario menos favorable. Por ejemplo, si la cuota sube ₡60.000 y el mantenimiento exige ₡25.000 adicionales, su presupuesto mensual necesita ₡85.000 más. Compruebe que ese margen existe sin consumir la reserva para emergencias.
Lista antes de comprometer la prima
- Precio, moneda y forma de pago por escrito.
- Condiciones y destino de cualquier adelanto.
- Valor fiscal aplicable y presupuesto detallado del cierre.
- Aprobación y condiciones del crédito, incluidos seguros y desembolsos.
- Estado de cobros municipales y cuotas de condominio.
- Reparaciones iniciales identificadas y cotizadas.
- Revisión registral y jurídica con el profesional correspondiente.
- Reserva disponible después de pagar todas las partidas.
El servicio de compra y venta de bienes raíces puede acompañar la operación. Para evaluar el efecto sobre su presupuesto familiar, puede apoyarse también en finanzas personales.
El respaldo de esta guía