Exoneración del impuesto de bienes inmuebles: qué verificar

Confirme qué beneficio está solicitando

La expresión habitual “exoneración de bienes inmuebles” puede referirse a situaciones diferentes. Aquí se aborda la no afectación por bien único de una persona física, prevista en el artículo 4, inciso e), de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

No basta con decir que es la casa donde usted vive. Hay que revisar a quién pertenece, cuáles derechos inmobiliarios tiene la persona y el valor registrado por la municipalidad. Una vivienda a nombre de una sociedad no adquiere este beneficio reservado a personas físicas por el solo hecho de ser su única casa.

Tampoco confunda esta no afectación municipal con la exención de ganancias de capital por vivienda habitual. Son reglas para impuestos y hechos distintos.

Utilice el monto del año correcto

La resolución MH-DGH-RES-0001-2026 fija para el período 2026 el salario base en ₡462.200 y el límite de no afectación en 45 salarios base:

₡462.200 × 45 = ₡20.799.000.

Si el valor del bien único supera ese límite, el beneficio no desaparece completamente: el impuesto se calcula sobre el exceso, siempre que corresponda aplicar la no afectación.

Ejemplo hipotético: para una persona que cumple las condiciones, el valor municipal es de ₡28.000.000:

Este cálculo identifica la parte del valor que quedaría gravada. El recibo final debe comprobarse con la municipalidad, incluyendo el período, la valoración firme y las demás partidas cobradas.

Si el valor registrado fuera ₡18.000.000 y se cumplieran todas las condiciones, quedaría dentro del límite de 2026. Eso no permite concluir que toda la cuenta municipal esté exonerada.

Revise los derechos, no solo el número de casas

Un índice de propietario puede mostrar una finca completa, derechos en copropiedad, usufructos, nudas propiedades o fincas filiales asociadas a un apartamento. Estas situaciones merecen revisión.

Por ejemplo, el procedimiento de la Municipalidad de San José distingue entre un trámite ordinario por internet y casos que requieren atención en su plataforma. Su portal señala que un apartamento, una bodega y un estacionamiento inscritos como filiales no se resuelven simplemente descartando las fincas adicionales: requieren el estudio indicado por esa municipalidad.

También describe situaciones específicas para nichos, servidumbres y derechos sobre una misma finca. Son criterios del trámite de San José; no conviene convertirlos en una regla automática para todos los cantones.

Si usted tiene una participación en otra propiedad o posee un terreno sin inscribir, informe ese antecedente. La revisión debe basarse en su situación completa y en las normas aplicables.

Prepare el trámite ante la municipalidad competente

Consulte al gobierno local donde se ubica el inmueble. Compruebe el formulario, el canal de atención, las certificaciones que solicita y la forma de acreditar su condición para el año correspondiente.

Para preparar la revisión, tenga a mano:

• Identificación del titular y datos de contacto.
• Número de finca, derecho y cuenta municipal.
• Información registral sobre las propiedades y derechos de la persona.
• Valor que utiliza la municipalidad y fecha de su determinación.
• Resolución o comprobante de solicitudes anteriores.
• Explicación y respaldo de copropiedad, usufructos o filiales, si existen.

La exigencia concreta y la vigencia de los documentos dependen del procedimiento municipal. No pague certificaciones antes de comprobar cuáles necesita y si el municipio consulta alguna información directamente.

Compruebe la resolución y el período aprobado

El límite se determina para un período anual. No suponga que una solicitud anterior cubre automáticamente el siguiente año: confirme si corresponde renovarla o acreditar nuevamente la condición.

Guarde el comprobante de presentación y revise el resultado en el estado de cuenta. Solicitar el beneficio y obtener su aplicación son etapas diferentes.

El beneficio no borra automáticamente deudas anteriores ni los cobros de recolección de residuos, otros servicios o cuotas de condominio. Si el total no coincide con su expectativa, solicite un desglose por impuesto, servicio, período e intereses antes de concluir que rechazaron la no afectación.

La gestión de bienes raíces puede ayudarle a organizar los antecedentes del inmueble. La decisión del trámite corresponde a la municipalidad y requiere revisar sus condiciones particulares.