Impuestos al vender una propiedad: qué revisar

Identifique qué está vendiendo y cómo lo ha utilizado

Una venta ocasional de una propiedad personal y una venta dentro de una actividad de desarrollo o comercialización inmobiliaria pueden tener tratamientos distintos. El primer paso es documentar quién vende, cuándo adquirió el inmueble y si lo ha destinado a vivienda, alquiler o una actividad lucrativa.

Anote también si se vende toda la finca, un derecho proporcional o participaciones de una sociedad. Estas operaciones no deben liquidarse automáticamente con la misma hoja de cálculo.

Solicite una revisión antes de fijar el monto neto que necesita recibir. La deuda pendiente con el banco influye en su efectivo disponible, pero cancelar el préstamo no equivale a deducir su saldo del impuesto sobre la ganancia.

Calcule la ganancia con documentos, no con el último valor fiscal

En el régimen de ganancias de capital se comparan el valor de transmisión y el valor de adquisición determinados según las reglas fiscales. El costo puede incorporar inversiones, mejoras y gastos de adquisición admisibles; también requiere revisar los ajustes previstos legalmente. Los intereses del financiamiento no se agregan al costo de adquisición bajo esas reglas.

El valor fiscal municipal, por sí solo, no acredita cuánto le costó comprar y mejorar la propiedad. Conserve escrituras anteriores, comprobantes de pago, facturas y documentación de las mejoras.

Ejemplo hipotético: una propiedad se vende por ₡80.000.000. Para ilustrar el cálculo, suponga que la revisión ya determinó un valor de transmisión neto de gastos admisibles de ₡78.000.000 y un costo de adquisición fiscal actualizado de ₡60.000.000:

El 15% se aplicó a la ganancia. Para obtener su efectivo final todavía debe considerar el préstamo por cancelar y los demás desembolsos de la operación.

Compare la opción para bienes adquiridos antes de julio de 2019

Cuando se cumplen las condiciones legales, en la primera venta de bienes o derechos adquiridos antes del 1 de julio de 2019 se puede optar por pagar un 2,25% del precio de enajenación.

Con el precio hipotético de ₡80.000.000, esa opción produciría ₡1.800.000. La diferencia frente al cálculo anterior sería ₡900.000, pero la comparación solo es válida si realmente existe el derecho a optar y ambos cálculos están completos.

La fecha de adquisición y la condición de primera venta requieren respaldo. No corresponde escoger una tarifa únicamente porque arroje un importe menor.

Compruebe la exención de vivienda habitual

La transmisión de la vivienda habitual del contribuyente tiene una exención de ganancias de capital. La ley contempla también viviendas a nombre de personas jurídicas cuando su destino habitual para los dueños se demuestre de manera indudable.

Tener una sola propiedad no prueba automáticamente ese destino. Una casa de vacaciones o un inmueble mantenido para alquilar exige analizar su uso real. Reúna evidencia de ocupación y permita revisar los cambios de destino, los usos mixtos y la titularidad.

Esta exención corresponde a un impuesto concreto: no elimina por sí misma el impuesto de traspaso, los aranceles registrales ni todos los costos de formalización.

Distinga la retención y los gastos de traspaso

Para inmuebles situados en Costa Rica cuyo propietario sea un no domiciliado, la norma dispone que el adquirente retenga el 2,5% de la contraprestación total como pago a cuenta de la ganancia de capital. El domicilio del vendedor debe revisarse antes del cierre.

El impuesto de traspaso tiene una tarifa del 1,5% y su base se revisa frente al precio y el valor fiscal aplicable. Además existen otros aranceles y timbres. Solicite al notario el desglose vigente y la distribución de los costos entre las partes.

Una cotización de 2026 no debe arrastrar el timbre fiscal eliminado para testimonios emitidos desde el 4 de diciembre de 2024. Tampoco utilice como vigente la retención del 2% de domiciliados anunciada en la resolución 0039-2025: esa resolución fue derogada.

Lista para preparar su venta

• Identificación del propietario y comprobación de su domicilio tributario.
• Escritura de adquisición, fecha y precio pagado.
• Facturas y pagos de mejoras y gastos que se pretende incorporar.
• Evidencia de vivienda habitual, cuando se valore esa exención.
• Información sobre alquileres o actividad económica relacionada con el inmueble.
• Estado registral y municipal, saldo del préstamo y cotización del cierre.
• Cálculo del impuesto, obligación de declarar y fecha aplicable a la operación.

La asesoría tributaria permite revisar el tratamiento fiscal. El servicio de bienes raíces puede acompañar la compra, venta o administración; la escritura y la revisión jurídica corresponden a los profesionales habilitados para esas funciones.